주택 수 계산법, 공동소유와 부부 합산
주택임대소득에서 주택 수는 과세 여부를 가르는 가장 중요한 숫자예요. 세는 방법이 따로 정해져 있어서 등기부에 이름이 있다고 모두 1채로 치지 않아요. 아래 내용은 국세청 안내를 기준으로 한 일반 정보예요. 정확한 주택 수는 세무서나 국세청 126에서 확인해 주세요.
1. 기본 정의
국세청은 주택을 상시 주거용으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함한다고 정의해요. 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 있는 경우에는 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 크면 전부를 주택으로 보고, 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봐요.
2. 상황별 계산 방법
| 구분 | 계산 방법 |
|---|---|
| 다가구주택 | 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 |
| 공동소유 | 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산 |
| 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상 | 각각의 소유로 계산(합의하여 임대수입 귀속자 1인을 정하면 그의 소유) |
| 전대·전전세 | 소유자의 주택 수에 포함되고 임차인 또는 전세 받은 사람의 주택으로도 계산 |
| 부부 소유 | 합산하되 같은 주택이 부부 각각에 가산되면 지분이 더 큰 사람, 지분이 같으면 합의한 사람의 주택으로 계산 |
3. 공동소유에서 소수지분자의 예외
원칙적으로는 최대 지분자만 그 주택을 센다고 하지만, 2020년 귀속부터는 다음 중 하나에 해당하면 소수지분자의 주택 수에도 더해요.
- 주택의 총 임대수입금액에 지분율을 곱한 금액이 연간 600만원 이상인 경우
- 기준시가 12억원을 초과하는 주택의 30%를 넘는 지분을 소유한 경우
기준시가와 지분율은 과세기간 말일 또는 양도일을 기준으로 판단한다고 안내돼 있어요.
4. 국세청 사례로 보기
국세청 사례에서 김국세 씨는 서울 주택 20%, 부산 주택 49%, 대구 주택 49%, 인천 주택 20%를 소유해요. 4채를 공동소유하지만 모두 소수지분이라 과세 대상 판단 때 주택 수에 포함되지 않아 0채예요. 같은 사례에서 박타인 씨는 3채, 최삼자 씨는 2채로 계산돼요. 인천 주택은 지분 40%인 두 사람의 주택 수에 모두 포함돼요. 다만 주택별로 귀속되는 임대수입금액이 600만원 이상이거나 부산과 대구 주택의 기준시가가 12억원을 넘으면 그 주택은 김국세 씨의 주택 수에 포함돼요.
5. 점검 순서
- 본인과 배우자 명의의 주택을 모두 나열해요.
- 공동소유 주택은 지분율과 임대수입 귀속 여부를 확인해요.
- 다가구주택은 구분 등기 여부를 확인해요.
- 전대하는 집이 있다면 소유자와 임차인의 주택 수 영향을 따져요.
- 소형주택 특례가 적용되는지 확인해요(주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하, 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외한다는 안내가 있어요).
6. 사례를 표로 다시 풀어 보기
위 국세청 사례의 지분은 다음과 같아요. 각 칸은 그 사람의 지분이에요.
| 주택 | 김국세 | 박타인 | 최삼자 | 주택 수에 넣는 사람 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 20% | 80% | - | 박타인 |
| 부산 | 49% | - | 51% | 최삼자 |
| 대구 | 49% | 51% | - | 박타인 |
| 인천 | 20% | 40% | 40% | 박타인, 최삼자 둘 다 |
- 박타인은 서울, 대구, 인천으로 3채예요.
- 최삼자는 부산, 인천으로 2채예요.
- 김국세는 네 곳 모두 최대 지분자가 아니라 0채예요. 다만 어느 주택이든 김국세에게 귀속되는 임대수입금액(총 임대수입금액 x 지분율)이 연 600만원 이상이면 그 주택은 김국세의 주택 수에 들어가요.
숫자로 보면, 부산 주택의 연 임대수입이 2,000만원일 때 김국세의 몫은 2,000만원 x 49% = 980만원이라 600만원을 넘어요. 이 경우 부산 주택은 김국세의 주택 수에 더해져요. 반대로 연 1,000만원이면 490만원이라 600만원 미만이에요(기준시가가 12억원을 넘는 경우는 따로 봐요).
7. 핵심 정리
- 주택 수는 등기만으로 정하지 않고 다가구, 공동소유, 전대, 부부 합산 규칙에 따라 계산해요.
- 공동소유는 최대 지분자의 주택으로 계산하되 소수지분자에게도 예외가 있어요.
- 소수지분 예외는 임대수입 연 600만원 이상 또는 12억원 초과 주택의 30% 초과 지분이에요.
- 정확한 계산은 세무서에서 확인해요.