월세 부업, 주택임대소득 과세 대상 판단
살지 않는 집을 빌려주고 받는 월세도 부업 소득이에요. 그런데 모든 월세가 세금 대상은 아니에요. 아래 내용은 국세청이 안내한 2025년 귀속 기준의 일반 정보예요. 해마다 기준이 바뀔 수 있으므로 신고 시기에 최신 안내를 확인하고, 개별 판단은 세무서나 국세청 126에서 받아 주세요.
1. 주택임대소득이란
국세청은 주택임대소득이 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득에 해당한다고 설명해요. 여기서 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물이고 주택에 딸린 토지를 포함해요. 사업을 위한 주거용 건물은 제외돼요.
2. 보유 주택 수에 따라 달라요
보유 주택 수는 부부 합산으로 계산해요. 2025년 귀속 기준은 다음과 같아요.
| 보유 주택 수 | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 국내 기준시가 12억원 이하 주택의 월세는 과세 대상이 아니에요. 국외 주택, 기준시가 12억원 초과 주택의 월세는 과세 대상이에요 | 모두 과세 대상이 아니에요 |
| 2주택 | 모든 월세가 과세 대상이에요 | 과세 대상이 아니에요 |
| 3주택 이상 | 모든 월세가 과세 대상이에요 | 비소형주택 3채 이상을 보유하고 해당 보증금 합계가 3억원을 넘으면 과세 대상이에요. 소형주택의 보증금, 비소형주택 3채 미만, 비소형주택 보증금 합계 3억원 이하는 과세 대상이 아니에요 |
2026년 귀속부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 가진 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료 과세 대상에 포함된다고 안내돼 있어요.
3. 소형주택은 주택 수에서 빠질 수 있어요
국세청이 말하는 소형주택은 주거전용면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택이에요. 이런 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않는다는 안내가 있어요(연장 개정 여부는 최신 안내에서 확인하세요).
4. 과세 대상이어도 세금이 없을 수 있어요
국세청은 보유 주택 수 등이 과세 대상이어도 필요경비와 공제금액을 빼면 납부할 세금이 없는 경우를 안내해요.
| 신고 방법 | 조건 | 결과 |
|---|---|---|
| 분리과세 | 다른 종합소득금액 2천만원 이하, 세무서와 지방자치단체에 모두 등록, 임대료 증가율 5% 이하, 연간 수입 1천만원 이하 | 필요경비 60%와 공제 400만원으로 과세표준 0원 |
| 분리과세 | 다른 종합소득금액 2천만원 이하, 둘 중 하나만 등록하거나 미등록, 연간 수입 400만원 이하 | 필요경비 50%와 공제 200만원으로 과세표준 0원 |
| 종합과세 | 다른 소득이 없고 소득금액 266만 6천원 이하 | 기본공제와 표준세액공제로 결정세액 0원 |
4.1. 종합과세로 세금이 0원이 되는 수입금액
세 번째 줄의 소득금액 266만 6천원은 계산으로 확인할 수 있어요. (266만 6천원 - 기본공제 150만원) x 최저세율 6% = 6만 9,960원인데, 표준세액공제 7만원을 빼면 0원이 돼요. 단순경비율로 신고하면 이 소득금액에 해당하는 연간 수입금액은 국세청 안내에서 업종코드별로 다음과 같아요.
| 주택임대 업종 | 연간 수입금액 (이 금액 이하) |
|---|---|
| 고가주택임대(701101) | 약 426만원 |
| 일반주택임대(701102) | 약 465만원 |
| 장기임대 공동·단독주택(701103) | 약 694만원 |
| 장기임대 다가구주택(701104) | 약 654만원 |
| 주택의 전대·전전대(701301) | 약 471만원 |
일반주택임대의 단순경비율은 국세청 사례에서 42.6%를 써요. 수입금액 465만원이면 소득금액은 약 266만원이라서(465만원 x (1 - 0.426)), 위 표와 맞아요. 다른 소득이 있거나 사업자등록 여부가 다르면 결과가 달라지므로, 국세청 홈택스의 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교 모의계산을 이용해 보세요.
5. 확인하는 순서
- 본인과 배우자의 보유 주택 수를 합쳐요.
- 주택별 기준시가와 소형주택 여부를 확인해요.
- 월세 수입이 있는지, 보증금만 있는지 구분해요.
- 과세 대상이면 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 따져요.
6. 핵심 정리
- 주택임대소득 과세 여부는 부부 합산 보유 주택 수와 기준시가로 정해져요.
- 1주택은 국내 기준시가 12억원 이하면 월세도 과세 대상이 아니고, 2주택 이상은 월세가 과세 대상이에요.
- 보증금은 3주택 이상일 때만 일부가 과세 대상이에요.
- 과세 대상이어도 필요경비와 공제로 세금이 0원일 수 있어요.